为了了解问题的症结，我亲自带了业务员登门拜访这位大律师。
见了面，他很强硬地表示：
“谁来都一样，价钱好说，但条约内容一定要改，否则买卖宁可不做！”
说完，又举了一大堆房地产官司的例子，滔滔不绝地讲了半个钟头才停。
整个过程中，我不发一言，耐心地聆听，最后，我只用一句话，使他改变了初衷：
“合约你是赢了，但其实却是个输家，因为房子根本没卖掉！”
这位律师业主一听，突然愣住了，但口头上还是不肯示弱：
“没卖掉没关系，但合约内容就是要改。”
我立刻答道：
“合约内容没关系，只要这个价钱能卖掉，就算请签10份合约，您也不会拒绝吧！”
到底是高级知识分子，这当头棒立刻让顿悟。所谓“合约”，只不过是份“中介委托书”而已，如果房子卖不掉，不管条文怎么写都没有意义，现在八字都还没一撇呢，这时候扯条文问题，未免言之过早了吧！
也才不过几分钟的讨论，这位律师终于爽快地签下了委托书。
事后，我对业务员说：
“你们之间的问题不是条文，而中口舌，尤其你站在一个业务员的立场，更不应该和客户做我种不必要的争辩，或许对方会认为这是一场官司的模拟热身赛；你越想在言语上打败对方，对方的抗性就愈强。就算你赢了又怎么样？人家口服心不服，怎么可能签字委托你处理房子呢？”
做生意不是比辩才，而赢家或输家真正的关键在结果，而不在过程！ txt小说上传分享
战术篇（一）
1？？？？？？？？ 鸡同鸭讲 鸡飞狗跳
经验较差的行销都最常犯的错误就是“废话太多”。
客人才刚进门，就不分青红皂白，一直解说产品特性，也不管客户适不适合，心目中是否已有购买目标，甚至只是进来随便看看而已。这种搞不清楚状况就“热心过度的”行销，最后的结果却换来一声：
“不错！不错！我再研究看看！”
碰到耐 性较差的客人，说不定还会回你一句：
“小姐（或先生）！请让我安静地参观一下，好不好？“
真是自讨没趣！
客户通常可分成三类：
一、？？？？？？？？？？？？？ 无目的，随意看看。这种人在面对“您需要什么吗？”的问题时，通常的反应是“没反应”，要不就是回一句：“随便看看。”这时候，最好别“惹”他，一方面是浪费时间，另一方面是会把他“吓跑”。只要人在店里，总会有机会的，别急！
二、？？？？？？？？？？？？？ 有购买目标，但品牌不确定。这个讯息从他的答话就可以反应出来：
“先生（或小姐）您需要什么吗？”
“我想看录影机，只放不录的，价钱不要太高。”
这时候，你可以知道，他有相当的购买意愿，只是品牌的选择而已。
招呼这种客户最好的方法是尽量了解他的需要，再尽量满足他的需要，生意也不难做。
三、？？？？？？？？？？？？？ 消费目标、消费品牌都很清楚，而且自主性又强。这种客户除了价钱之外，尽量随其意，生意很快就能成交，但即使是这样，我还是碰过这样的新鲜事。
例：有一回，我去百货公司买电动刮胡刀，才走到专柜面前看了一下，就有位“非常热心”的销售小姐走过来，滔滔不绝地解说产品。
我用手指着柜子里的一把，对小姐说：
“请把那一型机种拿给我看，好吗？”
没想到，这位小姐居然问我：
“先生，您来买刮胡刀吗？”
我一听差点昏倒，心里想：
“废话！我站在刮胡刀专柜前，不买刮胡刀，难道来点菜用餐吗？”
虽然心里又好气，又好笑，但我仍然顺口回了一句：
“是呀！”
这小姐“很热心”地拿了3把刮胡刀出来给我参考，但就是没有我要的那一型。等她解说完后，我还是请她拿出我指定的那一型，结果她居然告诉我：
“这型的刮胡刀老是刮不到肋胡，不是很好用。”
我反问她：“你用过了吗？”
“没有。”
“但我一直用这种牌子。”
没想到，这位“天真”的小姐竟然说：
“这么不好用的产品，您居然一直使用！”
我听了啼笑皆非地告诉她：
“我用过很多牌子，就是因为这个牌子最好，用得很顺手，我才一直使用；而且，到底是你要用，还是我要用？”
本来是开开心心地买刮胡刀，顺便逛逛百货公司的，没想到碰到这位“程咬金”！
我已经有点不大耐烦，也懒得再和她啰嗦；但还是坚持请她把我要的那一型拿给我！这一次，她倒是拿出来了，没想到却又加了一句：
“这型比较贵，您真的要买吗？”
看她这么热心，这么好意，又这么无知，真让我哭笑不得。面对这种行销，就好像秀才遇到兵，有理说不清了。我忍不住对她说：
“我从一进来就一直指定要这一型，不是来买，难道是来应征打工的吗？”
消费者是真正使用产品的人，所以，有些消费者比行销人员更在行，更了解产品，这也是常有的事。一个好的行销者一定要懂得见风转舵，看人说话，有随机应变的能力；客户需要什么就顺水推舟，介绍该项产品，不必自作聪明；一方面避免得罪客户，另一方面避免自暴已短，以免赔了夫人又折兵！
像上述的例子，是行销过程中的大忌。客户要的是甲产品，却拼命推销乙产品，行销技巧又差，这不仅是“鸡同鸭讲”，简直是“鸡同狗讲”，还想来个“强迫中奖”，难怪会搞得“鸡飞狗跳”了！
战术篇（二）
2？？？？？？？？ 超级“逼订”功夫
所谓“逼订”是房屋中介行销业的专门术语，顾名思义，就是“逼”使对方付订金，好让买卖尽早完成。
股票市场上有句俗话：
“万般拉抬只为出。”
简言之，所有买进动作，都只是为了日后卖出做准备。
商业谈判亦复如此，所有事前的布局、谈判，都只是为了让买卖成交，而下不下订金，则为其中最重要的关键。
下订金是一种具实质且又有法律效力的动作，这种动作等于是让法律背书，来保证买方对完成买卖的承诺。所以一旦买方下了订，等于交易已接近完成阶段。由是可知，逼订功夫的重要性。
我相信，绝大多数善于纵横买卖之间的中介人，都有一个重要的特性……能在短时间的买卖谈判中，掌握关键性的主题，引导对方进入自己的谈判架构中，进行谈价交易。
这种谈判功夫，需要经年累月的磨练，历经无数次失败经验累积而成；经验愈丰富，愈能在买卖中掌握分寸与切入角度，随时为胜利留下回旋的空间。
对资江业务员而言，当客户很直接地回拒你的推销时，“退堂鼓”往往会承袭着挫折感而来，我觉得这是件很遗憾的事情。基本上，除非是自动找上门来，否则，客户回绝所有上门的任何行销，是种很自然的反应，行销者实不应太以为意。
面对“登门求救”的行销者，客户的第一个心理反应通常是：
“你是为了赚我的钱而来的！”
在这种心理背景下的反射动作就是抗拒……把行销者当作“敌人”。
虽然有这种反应，但并不表示他一定不会接受，而化解对方疑虑最好的方法，就是尽量让对方知道：
“我是为你的福利（好处）来的！”
处理得当的话，你会逐渐发现客户的心理转折：
从拒绝到不反对；
从不反对到有条件接受；
接受的落实性行动就是下订。
而“收订”才是行销艺术的最高境界。
例：当我还是业务菜鸟时，有个好机会现场观摩一位资深行销的房屋买卖过程。双方唇枪舌剑，你来我往，精彩万分，尤其是卖方（行销）的“逼订”功夫，更让人叹为观止。这一次的经验，为我日后的业务生涯奠定了很好的基础。
经过一番激烈的价格会议之后，双方同意以260万元成交。
价钱谈妥后，行销要求买方预付万元订金。由于当天是星期六，银行只营业到中午，买方即以此为理由，拒付万元高额订金，并随意从身上掏出“仅有”的2500元，做为预约订金（斡旋金）。
相对于几百万元价值的房子而言，2500元订金实在偏低，这么低的订金，不但对卖方没有保障（为了2500元订金放弃其他可能更高价的机会），若买方因故拖延，卖方又无法转售他人，实在划不来；而且仅付2500元订金也显得买方诚意不足。于是双方展开了一场订金拉锯战：
行销：“2500元？这位老板，您知不知道您买的是两百多万元的房子，只付2500元订金，会不会太……”
买方：“我也想多付一点，但今天是周末，银行只营业到中午，我也没办法。反正签约时，我一次就可以付好几百万，不急着现在就付这么多订金嘛！”（大多数买方的心态都是宁可少付订金，以免自己临时变卦而受损失，但签约金多付则无妨。）
行销：“就算是这样，那2500块也未免太少了吧！这样好了，反正您全家人都在，大家‘凑一凑’，看看有多少现金，不够的话，开支票也可以！”
买方：“支票！我们一向不用支票，这样吧！今天早上我才拿了我太太2500元的茶钱，总共5000元，先给您好了。”
从各种迹象判断，买方很中意这栋房子，而之所以不愿多付订金，除了一般人的心理惯性之外，主要还是想给自己多一点回旋的空间，在签约之前不要把自己“套死”。
考虑至此，行销决定以退为进：
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